Isenção de IPTU para imóveis tombados: requisitos e procedimento

O tombamento é um instrumento do Poder Público que garante que bens de valor cultural e histórico do Brasil, isto é, de interesse coletivo, sejam conservados. O procedimento permite que este patrimônio seja constantemente fiscalizado pelos órgãos competentes, como também garante a preservação de sua importância histórica.

Uma vez que a maioria dos imóveis tombados é de propriedade de pessoas físicas, que frequentemente suportam o encargo financeiro da conservação e restauração dos bens individualmente, a Administração Pública outorgou aos Municípios a liberdade de conceder, além de outros incentivos, a isenção do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), desde que respeitadas algumas condições.

Neste artigo, vamos entender o que é o tombamento, se um imóvel tombado paga IPTU e qual o procedimento para obter a isenção fiscal.

O que é um imóvel tombado?

O tombamento é um procedimento previsto na legislação brasileira para proteger bens materiais que tenham valor cultural para a sociedade. O procedimento atesta e declara o valor do bem, além de definir as obrigações específicas a que estarão sujeitos os proprietários. 

Isto é, além de confirmar o valor cultural do bem em questão, o tombamento cria um regime de proteção específico para resguardar o bem. Tanto no caso de bens imóveis, que podem ser tombados isoladamente ou em conjunto, quanto nas áreas que os circundam, podem haver limitações quanto à possibilidade de alterações e construções.

Esses limites impostos variam de caso a caso e não querem dizer que o proprietário não possa fazer alterações no imóvel. Na realidade, ele deverá obter a autorização do órgão público que tombou o imóvel para realizar as intervenções. O órgão competente pode ser o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), o Instituto Estadual de Patrimônio Histórico e Artístico (IEPHA) de cada estado ou a Secretaria Municipal de Cultura de cada município, a depender da abrangência de sua relevância.

Em alguns casos, ao ter conhecimento da possibilidade de seu imóvel ser tombado, o proprietário realiza alterações no bem com o intuito de se adiantar ao tombamento, imaginando que este o prejudicará. A fim de evitar essa prática, é realizado o tombamento provisório. Mas é importante destacar que a partir do momento em que o dono do imóvel é notificado da abertura do processo de tombamento, ele deverá ter autorização dos órgãos competentes para realizar qualquer alteração.

É importante ressaltar que o tombamento poderá ser cancelado em alguns casos. O chamado destombamento, previsto no Decreto-Lei 3.866/41, ocorrerá quando se verificar que o imóvel não mais possui o valor cultural que justificou o tombamento, quando o bem perecer ou por interesse público superveniente. O Decreto-Lei 25/37, chamado de “Lei do Tombamento”, também admite o destombamento quando o proprietário comprovar que não consegue arcar financeiramente com a conservação do imóvel e, mesmo tendo solicitado auxílio dos órgãos responsáveis, estes também não tomam providências para tanto.

Por fim, cabe destacar a relação do processo de tombamento e o uso da arbitragem na administração pública. Uma vez que o tombamento é um ato administrativo de proteção do patrimônio cultural que envolve o interesse público indisponível, há controvérsia na jurisprudência sobre a possibilidade do uso da arbitragem para dirimir litígios que envolvam o procedimento de tombamento. No entanto, apesar dessa controvérsia, a arbitragem pode ser aplicada em litígios patrimoniais relacionados a contratos ou obrigações acessórias envolvendo esses imóveis.

Diferença entre tombamento e desapropriação

Tanto a desapropriação quanto o tombamento são intervenções impostas pelo Poder Público em nome do interesse público, protegendo o imóvel e limitando a liberdade de atuação do proprietário. A diferença entre esses institutos é o grau de intervenção do Estado.

A desapropriação afeta o direito do proprietário de usar, fruir e dispor do bem, transferindo o bem para o Poder Público. O tombamento, por outro lado, apenas gera limitações e obrigações ao proprietário, que mantém em seu poder o bem.

Em regra, a desapropriação deve ser encarada pelo Estado como uma medida extrema para a conservação de um imóvel, que só deve ser a opção escolhida quando todas as outras medidas de proteção tiverem sido consideradas, como nos casos em que os proprietários não conseguem arcar com a preservação do imóvel. Deve-se ressaltar que a desapropriação só se dará mediante o pagamento de indenização justa, prévia e em dinheiro.

Ademais, o ordenamento jurídico brasileiro abre a possibilidade para a desapropriação de um bem tombado. Conforme o Decreto-Lei 25/37, quando os proprietários de um bem tombado não tiverem condições financeiras para preservar o imóvel, deverão informar o IPHAN – ou o órgão estadual ou municipal, conforme o caso –, que poderá desapropriar o bem ou realizar as obras de conservação, às custas da do Poder Público. Da mesma forma, a lei prevê que, caso a Administração Pública entenda que o imóvel tombado é um exemplar único e de valor cultural ou histórico, será possível a desapropriação.

Implicações legais para o proprietário

O dono do imóvel tombado terá outras restrições e obrigações para além daquelas já citadas. Não importa se o bem foi recebido por herança ou se foi adquirido já em más condições de preservação, a responsabilidade pelo reparo e conservação sempre será do atual proprietário. Da mesma forma, mesmo que o imóvel esteja sendo alugado, o proprietário terá a “responsabilidade objetiva” sobre o bem, isto é, será o responsável por sua conservação mesmo que não tenha culpa em casos de danos.

Ademais, conforme a legislação brasileira, alterações não autorizadas poderão ser punidas. O art. 165 do Código Penal estabelece a pena de detenção, de seis meses a dois anos, e multa, a quem destruir, inutilizar ou deteriorar um bem tombado. Neste mesmo sentido, a Lei de Crimes Ambientais (Lei 9.605/98) determina uma pena de reclusão, de um a três anos, e multa para quem alterar o aspecto ou estrutura de uma edificação tombada sem autorização dos órgãos competentes. Cabe destacar que, mesmo que o autor dos atos que danifiquem o bem tombado não seja o próprio proprietário, este responderá pela omissão, descaso e abandono.

Além da responsabilidade penal, o proprietário poderá responder civilmente pelos danos causados ao bem tombado, devendo reparar ou compensar a sociedade. Dependendo do caso, também estará passível de responsabilização na esfera administrativa, havendo o embargo de obras e o cancelamento de alvará de funcionamento de um estabelecimento comercial.

Benefícios para o proprietário

Como contrapartida aos diversos deveres e restrições que atingem o bem de um proprietário de imóvel tombado, nossa legislação criou incentivos para minimizar o ônus suportado.

Conforme o caso específico, o proprietário poderá ser indenizado pelo tombamento. Para isso, nos casos em que o tombamento inviabiliza a utilização ou aproveitamento econômico do bem, gerando um grande prejuízo, o dono poderá ajuizar uma ação de desapropriação indireta e requerer uma indenização justa, prévia e em dinheiro.

Se o proprietário não tiver condições financeiras para arcar com possíveis reformas e reparações, ele deverá comprovar documentalmente sua situação econômica junto às autoridades competentes a fim de se resguardar de qualquer responsabilização e garantir que o imóvel terá os reparos necessários.

A depender do Plano Diretor de cada Município, em casos em que o tombamento restringe o direito de um proprietário de construir, ele poderá aproveitar esse potencial construtivo em outro imóvel ou até mesmo vendê-lo para outra pessoa. Dessa forma, o dono do imóvel poderá mitigar as perdas econômicas pelas restrições.

A Lei 8.313/91, chamada de Lei Rouanet, estabelece que pessoas que tiveram despesas com a proteção de bens tombados pelo Governo Federal e, em última análise, com o Patrimônio Cultural, poderão abater os valores no cálculo do Imposto de Renda (IR).

Outro incentivo fiscal presente em nossa legislação, que trataremos no próximo tópico, é a isenção parcial ou total do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Imóvel tombado paga IPTU?

A maior dúvida relacionada ao tombamento é se o imóvel tombado é isento de IPTU. Como forma de compensação pelas restrições impostas pelo Poder Público, vários Municípios conferem isenção parcial ou total do tributo. Dessa forma, o proprietário interessado deverá verificar se a cidade onde se localiza o imóvel permite a isenção do tributo, quais são os requisitos específicos para sua obtenção, e realizar o requerimento junto ao órgão competente.

Portanto, a isenção nunca será automática, pois não existe um direito irrestrito e absoluto à fruição desse benefício pelo simples fato de o imóvel ter sofrido tombamento. Compete ao Município disciplinar a forma pela qual deve ser concedida isenção do IPTU e o benefício depende de um requerimento do interessado.

Critérios para isenção de IPTU em imóveis tombados

Os critérios para a isenção de IPTU de imóvel tombado podem variar conforme o município onde ele se localiza, mas, de modo geral, o proprietário que tiver interesse na isenção deverá comprovar documentalmente:

• O tombamento, o interesse público e valor cultural do imóvel;
• A manutenção de suas condições de conservação; e
• Realizar o requerimento de isenção junto ao órgão municipal competente.

A isenção também vale para taxas de serviços de limpeza e iluminação pública?

No passado, vigorou a Resolução Normativa 414/2010 da Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL), a qual, nos artigos 5º e 6º, permitia que o proprietário de imóvel tombado requeresse a isenção do pagamento dos custos da iluminação pública das fachadas de imóveis de valor histórico, cultural ou ambiental, uma vez que são fruídos coletivamente.

Tal resolução foi revogada e hoje não há, de modo geral, na legislação brasileira, previsão de isenção de taxas de iluminação pública e serviços de limpeza para imóveis tombados. Os Municípios têm, no entanto, competência para estipular descontos em taxas relacionadas a serviços públicos.

Processo administrativo de isenção de IPTU

Apesar do processo administrativo de isenção do IPTU para imóveis tombados variar de acordo com a cidade, no âmbito geral, existem correspondências entre as legislações municipais. Antes de qualquer coisa, o interessado na isenção deverá verificar se no Município em que se localiza o bem é concedida a isenção do tributo, uma vez que há inúmeras cidades em que o proprietário de imóvel ou prédio tombado paga IPTU.

O interessado deverá reunir a documentação que comprova a propriedade, o tombamento e a conservação: matrícula atualizada do imóvel, comprovante do tombamento emitido pelo órgão competente, comprovante do cadastro e pagamento do IPTU, laudo técnico do estado de conservação do imóvel e documentos pessoais.

O proprietário deverá realizar o requerimento junto ao órgão competente ligado à Prefeitura Municipal, acompanhado da documentação comprobatória. O órgão competente responsável pelo patrimônio histórico e cultural realizará uma vistoria no imóvel a fim de verificar a preservação de suas características e suas condições de conservação. A partir do laudo da vistoria e da documentação apresentada, a prefeitura decidirá sobre a concessão ou não da isenção do imposto.

Obviamente, mesmo após a concessão, o imóvel deve manter suas condições de conservação, evitando a revogação do benefício e outras sanções. Da mesma forma, a fim de verificar regularmente sua preservação, a isenção do IPTU, em regra, deverá ser renovada periodicamente.

Belo Horizonte

Belo Horizonte é uma das cidades que prevê a isenção do IPTU para imóveis tombados. Conforme a Lei municipal 5.839/90, alterada pela Lei 10.626/13, imóveis tombados pelos órgãos competentes a nível municipal, estadual e federal estarão sujeitos a este benefício, caso requerido pelo proprietário.

Como já citamos anteriormente, o interessado deve comprovar a propriedade, o tombamento e a conservação das condições do imóvel. Não há estipulação expressa em lei da renovação periódica da isenção, uma vez que cabe ao próprio Poder Público o dever de fiscalizar o imóvel e suas condições. Ainda assim, é entendido que o laudo técnico deve ser renovado regularmente, a fim de confirmar a conservação do bem e o direito à isenção.

O Município de Belo Horizonte ainda oferece outros incentivos à preservação de imóveis tombados, como o Fundo Municipal de Proteção do Patrimônio Cultural, que presta apoio financeiro a projetos e ações que visam preservar o patrimônio cultural, o programa “Adote um Bem Cultural” (instituído pelo Decreto Municipal 14.107/2010), que incentiva a parceria do Poder Público com a iniciativa privada a fim de realizar benfeitorias a bens de valor cultural, além de outras medidas compensatórias estabelecidas pelo Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural do Município de Belo Horizonte (CDPCM-BH).

É importante destacar que o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) entende que o bem faz jus à isenção do IPTU a partir do tombamento provisório do imóvel, cujos efeitos se equiparam ao tombamento definitivo (Apelação Cível 5092657-34.2018.8.13.0024).

No entanto, segundo o Tribunal, não há direito à isenção do IPTU durante o procedimento administrativo do tombamento (Agravo de Instrumento 1412966-70.2023.8.13.0000). Ou seja, a simples notificação do proprietário de que o imóvel em questão será avaliado sobre seu valor cultural e a possibilidade de seu tombamento – apesar de já implicar em restrições ao proprietário – não garante a isenção, pois a legislação municipal somente concede a isenção a imóveis já tombados.

Então, desde a abertura do processo de tombamento, até o tombamento provisório, o proprietário suporta os ônus de um quase tombamento, mas sem a possibilidade de pedir a isenção. Esse entendimento acaba por ser extremamente oneroso ao proprietário, que sofre com as consequências do tombamento e não recebe a contrapartida da isenção do tributo.

Rio de Janeiro

Outra cidade que também prevê a isenção de IPTU em imóveis tombados é o Rio de Janeiro. Conforme o Decreto 14.327/95 (art. 12) e o Decreto 28.247/07, ambos municipais, os contribuintes do IPTU poderão obter isenção do imposto sobre os imóveis de interesse histórico, cultural ou ecológico, ou de preservação paisagística, ou ambiental, assim reconhecidos pelo órgão municipal competente, desde que respeitadas as características do imóvel.

Primeiramente, o interessado deverá verificar se o imóvel em questão está tombado, consultando as informações prestadas pela Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU). Depois, deverá ser solicitado ao Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH) o Certificado de Adequação do Imóvel, que procederá à vistoria o imóvel e emissão do respectivo laudo técnico.

Caso o imóvel esteja em boas condições, será emitido o Certificado de Adequação prontamente. Por outro lado, caso o imóvel tenha que realizar obras de adequação, o proprietário poderá, em até 90 dias após a emissão do laudo, requerer ao IRPH a suspensão da cobrança do IPTU pelo prazo de 3 anos, enquanto realiza as obras indicadas pelo técnico responsável. Ao final deste prazo, caso tenha comprovado as adequações, será emitido o Certificado de Adequação do Imóvel.

Munido do certificado, o proprietário terá 90 dias para reunir e apresentar os documentos que comprovam o pleito e realizar o requerimento de isenção à Secretaria Municipal da Fazenda.

O Decreto 28.247/07 ainda estabelece que, confirmado o tombamento, o dono do imóvel deverá comprovar o preenchimento das condições e o cumprimento dos requisitos a cada 10 anos, no caso de imóveis tombados por interesse histórico, cultural, ou de preservação paisagística, e a cada 5 anos, no caso de imóveis de interesse ecológico ou de preservação paisagística ou ambiental.

Conclusão

O tombamento, ainda que seja visto por muitos proprietários como um ônus em termos de restrições e obrigações, é um instrumento essencial para a proteção da memória e cultura de uma cidade.

Uma vez que o benefício da isenção só é concedido a quem o requerer administrativamente, centenas de proprietários não sabem se seu imóvel tombado paga IPTU ou não. A isenção do tributo para imóveis tombados, concedida por vários Municípios brasileiros, é uma medida que existe como um incentivo para mitigar as dificuldades financeiras enfrentadas pelos donos, promovendo a preservação desses bens de valor histórico e cultural.

Deste modo, é essencial que o proprietário de um imóvel tombado, interessado pela isenção de IPTU, compreenda os requisitos para a sua obtenção e as diferenças entre os procedimentos de Municípios diferentes.

Caso você seja proprietário de algum imóvel tombado ou ainda reste alguma dúvida sobre o requerimento da isenção de IPTU, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudar!

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