O tombamento de um bem é um procedimento legal pelo qual ele é oficialmente reconhecido e registrado como parte do patrimônio cultural de uma sociedade e, anteriormente, já discutimos alguns aspectos gerais sobre o tombamento.
Ao adquirir ou alugar propriedades desse tipo, podem existir restrições ao seu uso, mas também há oportunidade de contar com alguns benefícios. Por isso, no artigo de hoje, iremos tratar especificamente sobre imóveis tombados: como é o processo de tombamento de imóveis e quais as vantagens que o proprietário possui em caráter compensatório.
Como o tombamento protege os bens culturais?
O tombamento é um instituto utilizado para declarar o valor cultural, artístico ou histórico de determinado bem. Com isso, o bem se torna parte do patrimônio público, transformando o regime de propriedade privada em um regime especial de tutela pelo Estado, uma vez que a ele foi atribuído um valor social.
A finalidade do tombamento é preservar o bem, impedindo sua destruição ou descaracterização.
Segundo o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN): “O tombamento é o instrumento de reconhecimento e proteção do patrimônio cultural mais conhecido, e pode ser feito pela administração federal, estadual e municipal.”
Tanto bens móveis quanto bens imóveis podem ser objeto de tombamento, desde que haja valor cultural sobre eles, para que, assim, haja a preservação da memória, costumes e história de determinado local.
Ressalta-se que tanto bens públicos quanto privados poderão ser objeto de tombamento, mas focaremos em imóveis particulares, sejam eles para uso residencial ou comercial.
Em relação ao tombamento de imóveis, o art. 216, V da Constituição Federal de 1988 inclui os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico.
De acordo com o Decreto-Lei 25 de 1937, lei que organiza a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional, o tombamento pode ser realizado de maneira provisória ou definitiva, por iniciativa do proprietário – voluntariamente – ou compulsoriamente, caso ele se recuse a anuir com o procedimento.
Tombamento definitivo
O tombamento definitivo, como o próprio nome sugere, é aquele declarado após a finalização do procedimento administrativo. Com isso, o imóvel é inscrito nos registros de tombamento ou “Livro do Tombo”, bem como é registrado o tombamento no cartório, a fim de atribuir publicidade à condição do bem.
Características
O tombamento pode abranger desde um imóvel individual até conjuntos arquitetônicos, áreas urbanas ou centros históricos. Nesses casos, todos os imóveis dentro da área de tombamento são regulamentados pela lei, embora nem todos compartilhem os mesmos critérios de conservação.
A classificação de grau de preservação/proteção é atribuída a cada um dos imóveis tombados, indicando o nível de intervenção permitido. Aspectos espaciais, estruturais, volumétricos, tipológicos, decorativos e a relação com eventos históricos são cuidadosamente analisados.
De maneira geral todo o imóvel deverá ser preservado. Itens como forros, pisos, elementos decorativos, tipológicos, portas, janelas e qualquer outro elemento, seja estrutural ou adorno, deverão ser preservados e restaurados quando for o caso, além da organização interna dos cômodos e paredes existentes.
Além disso, o proprietário deverá promover a remoção de qualquer elemento conflitante que possa ter sido acrescentado à edificação com o passar dos anos e que não faça parte da composição tipológica original do imóvel.
Tombamento provisório
A declaração de tombamento provisório, vigente até a conclusão do processo administrativo, representa uma medida ágil e eficaz para evitar a degradação ou desconfiguração do patrimônio tombado.
O tombamento provisório tem os mesmos efeitos que o tombamento definitivo, do ponto de vista da conservação, possuindo caráter preventivo, equiparando-se, para todos os efeitos legais, ao tombamento definitivo, exceto no que diz respeito ao registro de tombamento no cartório.
Assim, ele já é declarado no início do procedimento, quando da notificação do proprietário e tem duração até o registro do tombamento em definitivo.
Os efeitos do tombamento provisório não se restringem às limitações ao direito de propriedade, abrangendo também as vantagens econômicas concedidas aos proprietários de bens protegidos.
Entretanto, devido à natureza provisória do tombamento, o acesso do proprietário aos benefícios pode ser custoso, uma vez que esses benefícios geralmente são direcionados a situações de tombamento definitivo.
A fase investigativa e técnica do processo de tombamento, é caracterizada por sua complexidade e lentidão, podendo demorar meses para ser concluída, sem estar sujeita a um prazo legal específico.
Diante dessas circunstâncias, pode ser necessário recorrer à justiça para que os direitos do proprietário sejam reconhecidos e assegurados, garantindo uma proteção efetiva ao patrimônio em questão.
Quais são as etapas do processo de tombamento?
Para ser tombado, um bem (móvel ou imóvel) passa por um processo de análise junto aos órgãos responsáveis, no qual são examinadosos motivos que fazem dele um item de importância cultural e de necessária salvaguarda devido ao seu valor histórico, artístico, etnográfico e paisagístico.
O processo de tombamento pode ser iniciado de forma voluntária, pelo proprietário do imóvel, ou de ofício, pelo órgão público competente (em Minas Gerais, o Instituto Estadual do Patrimônio Histórico e Artístico – IEPHA) e será autuado e instruído com o dossiê técnico necessário que justifique a proteção.
O dossiê técnico deve ser elaborado por equipe técnica interdisciplinar especialmente formada em função da categoria do bem e que deverá atuar em todas as etapas de pesquisa e redação dos textos.
Dentre outras informações, o dossiê deverá conter a descrição detalhada dos perímetros de proteção – área tombada e área de entorno – assim como levantamento arquitetônico e arqueológico e a documentação fotográfica do bem cultural (fachadas e interior no caso de bem isolado), da área tombada e área de entorno.
Após seu início, o dossiê é analisado pelos órgãos internos do Instituto (por exemplo, Conselho Estadual de Patrimônio Cultural – Conep, em Minas Gerais) e, caso seja vislumbrado o interesse social, é expedida notificação ao proprietário, no caso de bem privado.
A partir da notificação, o proprietário tem o prazo administrativo de 15 dias para impugnar ou anuir com o processo.
Caso seja apresentada impugnação, ela é analisada pelo órgão e, em seguida, a decisão final é publicada no Diário Oficial.
Se aprovado, o bem é registrado no Livro do Tombo e, como estamos tratando de bens imóveis, é necessário o registro do ato de tombamento junto ao cartório.
Destaca-se que o registro do ato de tombamento é obrigatório, no entanto, a averbação na matrícula do imóvel ainda não. O Projeto de Lei 525/22 pretende torná-la obrigatória, para que as restrições dos imóveis tombados fiquem evidentes a terceiros adquirentes.
Como as decisões legais afetam os imóveis tombados?
Com a declaração do tombamento, inicia-se um regime jurídico especial de propriedade, já que o valor social do bem se sobrepõe ao interesse dos particulares.
Os proprietários dos imóveis tombados devem exercer o direito sobre eles não unicamente em seu próprio e exclusivo interesse, mas em benefício da coletividade, observando-se todo o regramento constitucional e legal sobre a proteção do patrimônio cultural.
Transferência de propriedade e direito de preferência
É importante ressaltar que não existe nenhuma lei que proíba expressamente o aluguel ou a venda de imóveis tombados.
Caso haja intenção da transferência da propriedade de um imóvel tombado, o proprietário é obrigado a comunicar previamente à instituição responsável pelo tombamento.
Essa comunicação, estabelecida no art. 22 do Decreto-Lei 25/1937, tem o propósito de verificar se a instituição possui interesse em adquirir o imóvel, para que os entes públicos possam exercer, dentro de trinta dias, seu direito de preferência.
Caso não haja interesse por parte do órgão público, a venda poderá ser realizada para um terceiro e o adquirente deverá registrar a compra e venda na matrícula do imóvel em até trinta dias.
Restrições ao entorno
O órgão que declarou o tombamento (Municipal, Estadual ou Federal), deverá autorizar, previamente, qualquer construção que impeça ou reduza a visibilidade do bem tombado, ou a colocação de anúncios, cartazes ou placas sobre ele.
Sem a devida autorização, o responsável pode ser obrigado a destruir a obra ou retirar o objeto, estando sujeito a multa por conta da infração cometida.
Responsabilidade e fiscalização
Após declarado o tombamento, o bem fica sujeito à fiscalização do órgão competente, sempre que achar necessário, não podendo os proprietários se negarem à inspeção.
De acordo com o art. 17 do Decreto-Lei 25 de 1937:
“As coisas tombadas não poderão, em caso nenhum ser destruídas, demolidas ou mutiladas, nem, sem prévia autorização especial do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, ser reparadas, pintadas ou restauradas, sob pena de multa de cinquenta por cento do dano causado.”
Benefícios do tombamento
Se o tombamento de um imóvel impõe a ele diversas restrições, por outro lado, também são adquiridos alguns direitos como contrapartidas a tais restrições impostas que visam a compensar o proprietário pelo ônus causado em virtude do tombamento.
Ao proporcionar benefícios, as autoridades buscam encorajar a manutenção e o cuidado desses bens, contribuindo para a preservação do legado cultural e arquitetônico da comunidade.
Incentivos à conservação
O dever de conservação dos imóveis tombados recai sobre o proprietário. Entretanto, caso este não disponha dos recursos financeiros necessários para custear os reparos e manutenções exigidos, ele pode recorrer ao poder público.
O poder público, por sua vez, tem a possibilidade de assumir essas despesas por meio de leis de incentivo à cultura, proporcionando uma fonte potencial de recursos para a conservação de bens tombados.
Segundo o art. 216, § 6 º da Constituição:
“É facultado aos Estados e ao Distrito Federal vincular a fundo estadual de fomento à cultura até cinco décimos por cento de sua receita tributária líquida, para o financiamento de programas e projetos culturais.”
Essa abordagem busca equilibrar o ônus da preservação entre os proprietários e o poder público, garantindo que o patrimônio cultural seja mantido mesmo em situações em que os proprietários individuais enfrentam dificuldades financeiras.
Isenção de IPTU
Para evitar que proprietários de imóveis tombados aleguem falta de recursos para custear reparos e manutenções necessárias, muitos municípios adotam a prática de conceder isenção total do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Ao oferecer a isenção do IPTU, os municípios contribuem para facilitar a manutenção de imóveis tombados, garantindo que sua integridade seja preservada, mesmo quando os proprietários enfrentam desafios financeiros.
Em Belo Horizonte, por exemplo, podem ser isentos do IPTU os bens culturais com tombamento definitivo, desde que confirmado seu bom estado de conservação, estabelecido pela legislação municipal por meio do Decreto 16.524/2016 da Secretaria Municipal de Fazenda.
Venda do direito de construção
Um benefício adicional para o proprietário de imóveis tombados está relacionado ao direito de construção.
Dado que o tombamento impõe a preservação das características originais da propriedade, o proprietário pode encontrar restrições para realizar construções adicionais em seu terreno.
No entanto, como uma forma de compensação, existe a possibilidade de o proprietário exercer o direito de construir em outro terreno ou de vender esse direito a terceiros interessados.
Essa flexibilidade oferece ao proprietário a capacidade de explorar o potencial construtivo em uma localização alternativa, contribuindo para a valorização do patrimônio e proporcionando uma alternativa financeira diante das restrições impostas pelo tombamento do imóvel original.
Conclusão
A proteção do patrimônio público é de interesse de todos, principalmente, quando a preservação está vinculada aos valores históricos, culturais, artísticos e ambientais de determinada região.
Desse modo, é importante compreender o instrumento utilizado para registrar a proteção necessária sobre bens de interesse social, sobretudo, os bens imóveis.
Ainda, entender os efeitos do tombamento e o processo para sua constituição, é de suma relevância para que o proprietário de imóveis tombados aja em conformidade com a lei e assegure seus direitos.
Assim, esperamos que o presente artigo tenha passado as diretrizes gerais sobre o assunto e você esteja mais preparado para lidar com essa situação.
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